Les villes où investir en 2022

42 communes françaises ont plus de 100 000 habitants. Nous les avons classées en fonction de leur rendement locatif et cashflow brut moyens.

Le classement :

Ville
Prix au m²Loyer au m²Rendement locatif
Cashflow au m²
(emprunt à 100% sur 20 ans)
Saint-Etienne1 235 €9,6 €9,33 %+ 3,64 €
Mulhouse1 486 €11,3 €9,13 %+ 4,13 €
Perpignan1 690 €10,9 €7,74 %+ 2,74 €
Limoges1 691 €9,9 €7,03 %+ 1,74 €
Le Mans1 671 €9,7 €6,97 %+ 1,64 €
Amiens2 318 €12,8 €6,63 %+ 1,61 €
Le Havre2 136 €11,7 €6,57 %+ 1,39 €
Saint-Denis, RE2 272 €12,1 €6,39 %+ 1,14 €
Besançon2 205 €11,7 €6,37 %+ 1,06 €
Nancy2 327 €12,3 €6,34 %+ 1,07 €
Clermont-Ferrand2 202 €11,6 €6,32 %+ 0,97 €
Metz2 238 €11,5 €6,17 %+ 0,70 €
Brest2 103 €10,8 €6,16 %+ 0,65 €
Dijon2 517 €12,3 €5,86 %+ 0,15 €
Nîmes2 360 €11,5 €5,85 %+ 0,11 €
Argenteuil3 707 €18 €5,83 %+ 0,11 €
Rouen2 682 €12,9 €5,77 %- 0,04 €
Grenoble2 689 €12,9 €5,76 %- 0,08 €
Saint-Paul2 950 €13,9 €5,65 %- 0,34 €
Orléans2 540 €11,8 €5,57 %- 0,46 €
Reims2 589 €11,8 €5,47 %- 0,69 €
Toulon2 962 €13,2 €5,35 %- 1,09 €
Caen2 725 €12,1 €5,33 %- 1,05 €
Saint-Denis, IdF4 325 €18,8 €5,22 %- 2,07 €
Lille3 612 €15,5 €5,15 %- 1,93 €
Montpellier3 525 €15 €5,11 %- 2,01 €
Marseille3 634 €14,6 €4,82 %- 2,01 €
Tours3 055 €12,1 €4,75 %- 2,64 €
Nice4 792 €18,2 €4,56 %- 4,92 €
Toulouse3 460 €13,1 €4,54 %- 3,60 €
Angers3 165 €11,9 €4,51 %- 3,37 €
Strasbourg3 647 €13,7 €4,51 %- 3,90 €
Villeurbanne4 061 €15 €4,43 %- 4,60 €
Aix-en-Provence5 198 €18,2 €4,20 %- 6,88 €
Bordeaux4 690 €15,9 €4,07 %- 6,73 €
Rennes4 104 €13,9 €4,06 %- 5,90 €
Nantes4 062 €13,6 €4,02 %- 6,00 €
Montreuil7 091 €22,4 €3,79 %- 11,82 €
Lyon5 390 €16,61 €3,70 %- 9,40 €
Annecy5 102 €15,3 €3,60 %- 9,32 €
Boulogne-Billancourt9 347 €27,3 €3,50 %- 17,80 €
Paris10 627 €30,2 €3,41 %- 21,08 €

Nos calculs :

Pour chaque ville, nous estimons les prix et loyers moyens au m² des logements à partir de données de l'INSEE, de Meilleurs Agents, de Se Loger et de notre outil interne Statrent.

Le rendement locatif mentionné est le rendement locatif brut moyen. Pour chaque ville, il correspond au ratio des loyers au m² sur une année divisés par le prix au m². Par exemple, un rendement locatif brut de 5% signifie que la somme des loyers perçus pendant 20 ans équivaut au prix d'achat.

Rendement locatif brut = loyer au m² × 12prix au m² × 100 % = loyer annuel au m²prix au m² × 100 %

Le cashflow mentionné est le cashlow brut moyen au m2, pour un emprunt de 20 ans, à 100%, avec un taux d'intérêt de 1,5%. C'est une estimation du revenu ou du coût mensuel de chaque m² d'un bien immobilier acheté et mis en location. Il peut être positif ou négatif et correspond aux loyers perçus soustraits aux mensualités de crédit. Par exemple, le propriétaire d'un bien de 20m², acheté et loué au prix moyen de sa ville, percevra un cashflow brut égal à 20 fois le cashflow moyen au m².

Cashflow mensuel brut au m² = loyer au m2 – mensualités bancairessurface en m²

Conclusion : où devrions-nous investir ?

Saint-Etienne est la ville française de plus de 100 000 habitants au rendement locatif moyen le plus élevé ! Il atteint 9,33%. Les biens immobiliers les plus rentables dans cette ville ont des rendements qui dépassent les 14%. Vous pouvez découvrir ces biens depuis notre moteur de recherche immobilier.

Ce n'est pas parce qu'une ville a un rendement moyen superieur à une autre, qu'il est toujours préférable d'y investir. Par exemple, Metz et Nîmes n'arrivent qu'aux 12ème et 15ème places de ce classement, mais vous pouvez y trouver des investissements locatifs plus intéressants qu'à Saint-Etienne ou Mulhouse. Nous avons détecté dans ces villes des appartements en vente qui pourraient offrir à leurs futurs propriétaires des rendements locatifs bruts atteignant les 16%.

Nous pouvons également noter que les investissements immobiliers les plus rentables ne sont pas forcément dans les communes de plus de 100 000 habitants. Par exemple, en ce moment, nous détectons des maisons aux rendements locatifs potentiels qui dépassent les 16.5% en Occitanie et un immeuble de rapport les 16% à Montargis.